在当前湾区进入存量时代的背景下，如何将存量建设用地再开发与TOD模式结合起来，探索湾区城市更新发展的新路径？近日，由广东省三旧改造协会主办的首届大湾区TOD与存量用地一体化开发论坛在广州召开，探讨TOD与“三旧改造”（城市更新）、站城融合一体化、区域融合一体化的城市发展新模式。

TOD=站城融合？

【资料图】

在很多人认知里，TOD融合了轨道交通站点与城市商业、居住等空间，等同于站城融合。

中国城市规划设计研究院原院长李晓江表示，“站城融合与TOD都是低碳紧凑的发展模式，具有对步行友好的特点，都是高品质的公共空间，但两者关注点不同。”

李晓江指出，站城融合更加关注面向区域服务的功能，促进区域一体化发展的过程中，铁路车站与城市功能中心紧密结合发展；TOD发展更加侧重面向城市的功能，TOD解决城市低密度蔓延，提出的紧凑式增长模式。并且两者的侧重人群不同，站城融合更加关注铁路系统及旅客人群，侧重城际间商务、休闲和通勤人群；TOD发展侧重研究以城市轨道为主的大运量公交系统及其出行人群，以城市内部人群为主。

对于未来高水平站城融合，李晓江认为要抓好四大核心：核心节点、核心人群、核心功能、核心空间。并强调，站城融合的研究和规划要求从设施和空间视角转向人的视角，突出“人本需求”导向的规划视角，贯穿“生态双碳”理念的研究框架，保障“门户功能”优先的基本判断。

未来TOD发展的方向是什么？“轨道交通TOD 发展要定位于城市和城市群发展的极大价值。”AECOM大中华区交通运输基础设施副总裁杨文武认为，并进一步指出，要打好“轨道导向+城市多重空间效用组织+界面协调”的组合拳，从城市价值捕获、TOD技术、地下空间开发等方面激发粤港澳大湾区TOD的最大价值。

存量用地如何进行TOD开发？

“当前粤港澳大湾区正快速迈入以‘存量更新’为主导的高质量发展新阶段，粤港澳大湾区的TOD开发，已不再是单纯的新增建设用地的传统开发模式，更多面对的是存量更新地区资源盘活和一体化复合开发的复杂局面，亟须探索存量用地下的精细化综合开发的新路径。”广东省城乡规划设计研究院总经理王晖指出。

作为有着丰富TOD项目开发建设经验的企业，广州地铁集团房地产事业总部规划土储部副总经理卫淑文系统介绍了广州轨道交通 TOD 发展历程和经验，并通过石井水泥厂改造、赤沙车辆段TOD建设、广州西岸TOD建设等多个实践案例，总结归纳了TOD综合开发与城市更新融合发展的三个新模式：一是市区合作，以点带面发展，联合带动城市更新；二是项储结合，成片连片储备，整体提升城市面貌；三是腾挪改造，盘活低效用地，集约开发土地资源。

广东省城乡规划设计研究院轨道交通与城市发展研究中心主任金祎进一步指出，在粤港澳大湾区都市圈统筹推进、地方自主开展TOD专项规划的大背景下，TOD综合开发出现“增存联动推动站点周边存量低效用地更新改造、盘活存量成为新时期反哺轨道建设重要抓手”两大趋势。

金祎还针对性提出六大TOD综合开发策略，一是分类识别，评估存量用地开发潜力，划定存量开发类型；二是同步推进，同步选线选址，划定TOD一体化统筹单元；三是平衡利益，以功能置换或容量置换保障各方收益；四是渐进更新，用功能策略缓解站点地区近期发展动力不足；五是多方共赢，提升总体溢价，丰富收益来源；六是全线统筹，同线多站平衡，匹配可持续经营责任。

（文章来源：南方Plus）

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